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Imposto de Renda das Pessoas Físicas – cuidados nas transações imobiliárias

10:45 am ,1 de abril de 2013

por Fábio Luiz Carvalho*

As pessoas que fizeram transações imobiliárias em 2012, agora devem ter muito cuidado ao preencher a declaração do Imposto de Renda. A Receita Federal do Brasil – RFB, conta com um sistema informatizado de cruzamentos de informações muito apurado e eficiente.

Além das outras pessoas com as quais foi feito o negócio do imóvel, que, em contrapartida, também informam nas suas declarações, os cartórios também informar a RFB dessas transações, com as datas e valores das transações. O DOI – Declaração sobre Operações Imobiliárias e a DIMOB – Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, são exemplos dessas informações que a RFB recebe das imobiliárias e incorporadores e construtoras para realizar os cruzamentos de informações prestadas pelos contribuintes.

Assim, a fiscalização federal está apta a rastrear eventuais inconsistências nos valores declarados pelos contribuintes, daí o cuidado no preenchimento dessas transações dever ser redobrado para não ter o dissabor de ser intimado a prestar esclarecimentos ou até de ser multado, e, pior ainda, ser processado por sonegação.

Além disso, o declarante deve ficar atendo a pequenos detalhes que exigem muita atenção e cuidado que não devem ser negligenciados pelos declarantes que fizeram esse tipo de operação durante o ano de 2012, como por exemplo, nos casos de venda/alienação a ser declarado no bens/direitos: “situação em 31/12/2011”, deve informar o mesmo valor constante na declaração do ano-calendário de 2011 . E não precisará preencher o campo “situação em 31/12/2012”. No campo da Discriminação, deverá informar, além dos dados do bem vendido/alienado, o nome e o número de inscrição no CPF/CNPJ do adquirente, o valor e a data da alienação e as condições de pagamento.

Outra situação que gera muita confusão na hora de preencher o quadro de bens/direitos, é quando ocorre a compra e a venda/alienação dentro do mesmo ano, porque não há valor anterior e nem atual, nesses casos, não se deve preencher os campos “situação em 31/12/2011”  e nem em “31/12/2012”. No campo Discriminação, deverá informar somente os dados do bem vendido/alienado, o valor de aquisição, o nome e o número de inscrição no CPF/CNPJ do adquirente, o valor e a data da alienação e as condições de pagamento.

Nesse caso, mesmo não envolvendo valores, esses dados são fundamentais para dar transparência da movimentação patrimonial do contribuinte porque, mesmo porque não temos garantia de que a outra parte está declarando de forma correta na sua declaração, em contrapartida.

Outra situação, não menos importante, nos casos de transações imobiliárias ocorridas em 2012 são os ganhos de capital tributáveis. Geralmente essas transações são em valores relevantes.  O Ganho de Capital é a diferença positiva entre o valor do bem vendido e o custo de aquisição.

Por exemplo, se um bem foi adquirido por $100.000 e vendido por $120.000, o ganho de capital será de $20.000, e sofrerá uma tributação de 15% (no caso, de R$3 mil) a ser pago até o final do mês seguinte em DARF.

A legislação tributária prevê alguns casos de desconto, e até de isenção quando o contribuinte é possuidor de um único imóvel, ou ainda usou o valor da venda do imóvel residencial para aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, e outros benefícios previstos na legislação do Imposto de Renda Pessoa Física. A RFB também disponibiliza um aplicativo e apuração do ganho de capital. Tanto a legisção pertinente quando o software de ganho de capital estão disponíveis no site da RFB – www.receita.fazenda.gov.br.

Fábio Luiz de Carvalho é contador, auditor e perito contábil judicial além de professor universitário

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